Inledning
Fast egendom är jord, och denna är indelad i fastigheter. Lantmäterimyndigheter har ansvar för indelning av fastigheter som genom förrättning kan förändras genom nybildning, ombildning, eller att man bildar, ändrar eller upphäver servitut. Innan förrättning kan ske behöver det genomföras en lämplighetsprövning av fastigheterna som påverkas av ändringen.
Prövningen görs med utgångspunkt i att varje fastighet blir med hänsyn till sin belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål, se 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) – FBL. Bedömningen rörande lämplighet avseende belägenhet, omfång och övriga förutsättningar är rekvisit som ska vara uppfyllda redan vid prövningen. Tillgång till vägar behöver inte vara ett faktum vid fastighetsbildning, det räcker att förhållandena är sådana att det finns en förutsättning för att det kan ordnas. Godtagbara anordningar för vatten och avlopp behöver inte vara uppfyllt vid själva fastighetsbildningen utan det är tillräckligt att det finns förutsättningar för att ordna detta. All lämplighetsprövning görs mot bakgrund av fastighetens ändamål.
Lämpliga jordbruks- och skogsfastigheter
För jordbruks- och skogsfastigheter gäller ett krav på ett visst ekonomiskt utbyte i 3 kap. 5 § FBL. Eftersom utbytet står i relation till framför allt arean, men även kvaliteten på marken, så begränsas spannet för vilket minsta omfång en fastighet för dessa ändamål kan ha. För skogsbruket finns även en skyddsbestämmelse mot delning av skogsfastighet i 3 kap. 7 § FBL. Mark avsedd för skogsbruk får inte delas så att möjligheten att bruka skogen blir sämre, den får inte heller delas om det innebär en skadlig delning av fastigheten. Vid fastighetsbildningsåtgärd för jordbruks- och skogsfastigheter att det är fastigheten för sig själv som ska bedömas, inte om ägaren har andra fastigheter där denne bedriver näringsverksamhet som tillsammans med verksamheten på den aktuella fastigheten skulle ge ett godtagbart ekonomiskt utbyte.
Lämpliga bostadsfastigheter
För bostadsfastigheter finns inte någon motsvarande bedömning som kan knytas till fastighetens utkomst, utan när det kommer till bostadsfastigheter så har frågan om vad som anses vara ett lämpligt omfång handlat om vad som är lämpligt att avsätta som tomtmark. Blev tomtplatsen för stor fanns det risk för att delar av den skulle bli så extensivt utnyttjad att det inte kunde anses vara ett stadigvarande utnyttjande.
Fastighetsbildning ska ske inte enbart för den som för tillfället är fastighetsägare utan en avvägning görs av ändamålets varaktighet. Fastighetsbildning för kortfristiga intressen ska undvikas. Det ska dock inte begäras att fastigheten för all framtid ska ha det avsedda ändamålet, eller som departementschefen i propositionen om större bostadsfastigheter på landsbygden uttalade: ”Det ligger i sakens natur att varaktighetskravet inte bör hävdas på ett överdrivet sätt i dagens föränderliga samhälle.”
Fastighetsbildning får dock inte ske om man inte kan anta att fastigheten kommer att få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Det finns också ett undantag från
Rättsliga avgöranden
För att få en uppfattning av hur reglerna om lämplighet får genomslag i praktiken kan man titta på hur domstolarna resonerar, och då framför allt mark- och miljööverdomstolen (MÖD).
I rättsfallet MÖD 2012:36 bedömde MÖD att en sökt fastighetsreglering inte var lämplig trots att både mark- och miljödomstolen och lantmäterimyndigheten bedömt de blivande fastigheterna som lämpliga för sina ändamål. Fallet gällde en fastighetsreglering om 7400 kvm från en skogsfastighet till en bostadsfastighet om 1860 kvm. Lantmäteriet och den kommunala byggnadsnämnden hade godkänt regleringen och på förrättningskartan hade en tomtplatsavgränsning redovisats. Det aktuella området omfattades av strandskyddsbestämmelser. Avsikten med förrättningen var enligt de sökande att kunna ta ved för husbehov från egen mark, att kunna möjliggöra en mer trafiksäker utfart från tomten, och att skapa en skyddszon mot avverkning och därmed undvika risken att få ett kalhygge utanför tomten. Enligt MÖD finns det förvisso numera större möjlighet att tillgodose önskemål om större tomtplats under förutsättning att ändamålet är varaktigt. När det gäller skogsmark så kan sådan mark som saknar intresse för bruket överföras till en bostadsfastighet. MÖD ansåg dock att det inte fanns någon anledning att föra över skogsmark till bostadsfastighet enbart för att skapa en skyddszon och fann att behovet av skyddszon kunde tillgodoses på annat sätt än genom fastighetsbildning. Lämplighetsvillkoren i 3 kap. 1 § FBL var därmed inte uppfyllda. Länsstyrelsen hade i fallet godtagit att viss fastighetsreglering gjordes så MÖD återförvisade förrättningen till Lantmäteriet för fortsatt handläggning.
I avgörandet MÖD 2015:50 prövade MÖD om en avstyckad fastighet om 21 hektar, varav 13 hektar utgjorde skog och 8 hektar åkermark, var lämplig för sitt avsedda ändamål. Förvärvarna hade för avsikt att använda fastigheten för kombinerat jord- och skogsbruk samt bostadsändamål. Domstolen konstaterade att skogsarealen vida översteg vad som behövs för vedförsörjning till ett hushåll, vilket gjorde att fastigheten inte kunde anses lämplig som bostadsfastighet. Åkermarken bedömdes vara för liten för att klassas som jordbruksfastighet, vilket innebar att bedömningen fick göras utifrån skogsbruksperspektiv.
För att en skogsfastighet ska vara godtagbar enligt fastighetsbildningslagen krävs att den är lämplig för sitt ändamål, ha sådan storlek, sammansättning och utformning att den medger att det företag som ska bedrivas på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte, se 3 kap. 5 § FBL. Domstolen fann att den avstyckade arealen var för liten för att uppfylla dessa krav. Den innehöll endast begränsad mängd avverkningsmogen skog, vilket innebar att den inte kunde ge nämnvärd ekonomisk avkastning inom överskådlig tid. Det har i förarbetena uttalats att det inte går att ange några bestämda mått för hur stor skogsareal de fastigheter som nybildas måste ha men att en utgångspunkt är att de ska kunna ge en årlig tillväxt om 200–250 kubikmeter skog (prop. 1993/94:27 s. 35). Dessutom behövdes delar av den mogna skogen till veduttag för bostadsändamål. Sammantaget ansågs fastigheten inte kunna bidra till någon kombinationsverksamhet inom jord- och skogsbruk under de närmaste åren. Gällande proportionalitetsbedömningen konstaterar MÖD att det åberopade egendomsskyddet inte leder till någon annan utgång.
Även i rättsfallet MÖD 2024:58 kom domstolen fram till att avstyckning av en fastighet så som det var framställt i underrätt och överrätt stred mot lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 § FBL. Lantmäterimyndigheten hade godkänt avstyckning av tomtplatsområde, markområde vid stranden och ytterligare ca 600 kvm vatten. Strandområdet var allemansrättsligt tillgängligt och en gäststuga som låg nära vattnet bedömdes sakna hemfridszon och verkade därmed inte hindrande för allmänheten. MÖD fann att då styckningslotten i den planerade förrättningen omfattade ett allemansrättsligt tillgängligt strandområde innebar att den inte var varaktigt lämpad för sitt ändamål som bostadsfastighet. Att den större fastigheten som skulle avstyckas redan var en bostadsfastighet, fast större, och en gång hade bedömts lämplig för sitt ändamål gjorde inte att MÖD bedömde saken annorlunda. Några förutsättningar för undantag enligt 3 kap. 9 § FBL förelåg inte heller. I en proportionalitetsbedömning sluter sig MÖD till att strandområdet ändå skulle vara tillgängligt för ägaren av styckningslotten även om inte området inte blev en del av dennes fastighet. Dessutom låg området inom riksintresset för det rörliga friluftslivet och högexploaterad kust. Det var därmed inte oproportionerligt att neka avstyckning.
Sammanfattningsvis: Lämplighetsprövningen enligt fastighetsbildningslagen är avgörande för att säkerställa att nybildade eller ombildade fastigheter är varaktigt lämpade för sitt ändamål. För jord- och skogsbruk krävs att fastigheten kan ge ett godtagbart ekonomiskt utbyte, medan bostadsfastigheter bedöms utifrån tomtplatsens storlek och användning. Rättspraxis visar att domstolarna ställer höga krav på att ändamålet ska vara långsiktigt och att fastigheten ska kunna fungera självständigt. Genom avgörandena ovan tydliggörs att även små avvikelser från dessa krav kan leda till att förrättningar underkänns. Fastighetsbildning är därmed inte bara en teknisk process – den är en juridisk avvägning mellan ägarintresse, allmänna värden och långsiktig markanvändning.