Att sitta i styrelsen för en bostadsrättsförening innebär ett stort ansvar. Man ska inte bara förvalta föreningens ekonomi och fastighet, utan också värna om trivsel och trygghet för alla boende. En fråga som ofta väcker både juridiska och känslomässiga diskussioner är om styrelsen måste godkänna alla som köper en bostadsrätt – eller om det finns situationer där medlemskap kan nekas. Medlemskap i bostadsrättsföreningen är en nödvändig förutsättning för att kunna tillgodogöra sig bostadsrätten, varför ett avslag på medlemsansökan medför ingripande konsekvenser för den sökande. Godkännande av medlemskap ligger på styrelsens bord, se 2 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614). Styrelsen ska vid sin prövning följa de medlemsvillkor som anges i stadgarna och de bestämmelser som finns i bostadsrättslagen
Vad säger lagen?
Huvudregeln finns i 2 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614): Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Lagen utgår alltså från att medlemskap ska beviljas, men öppnar för undantag när det finns objektivt godtagbara skäl.
Enligt 2 kap. 4 § bostadsrättslagen kan föreningen vägra juridiska personer medlemskap, med undantag för kommuner och regioner. Dessutom gäller likhetsprincip för bostadsrättsföreningar, vilket innebär att alla medlemmar och sökande ska behandlas lika, om inte sakliga skäl talar för annat. Diskrimineringsförbudet i diskrimineringslagen (2008:567) gäller också vid medlemskapsprövning.
Bedömningen ska baseras på förvärvarens individuella kompetens samt hans eller hennes ekonomiska kapacitet att uppfylla föreningens krav. Om styrelsen nekar medlemskap på grund av omständigheter som är hänförliga till överlåtaren så är det ogiltigt.
Likhetsprincipen
Likhetsprincipen är inte uttryckligen formulerad som en paragraf i vare sig bostadsrättslagen eller i lag om ekonomiska föreningar, men den är en etablerad föreningsrättslig princip som kommer närmast från associationsrätten och gäller även för bostadsrättsföreningar. Den innebär att medlemmar i samma situation ska behandlas lika, om det inte finns sakliga skäl för att göra annorlunda. Det viktiga här är att det inte krävs att någon annan lider en konkret nackdel för att principen ska vara bruten. Det räcker att en medlem behandlas annorlunda utan objektivt godtagbar anledning.
Exempel: Om två medlemmar ansöker om att bygga balkong och den ena får ja och den andra nej, utan att det finns tekniska eller andra sakliga skillnader, kan det strida mot likhetsprincipen – även om ingen annan förlorar pengar eller rättigheter.
Rättspraxis, som NJA 1977 s. 393, har fastslagit att olik behandling bara är tillåten om den är sakligt motiverad. Sakliga skäl kan vara skillnader i lägenheternas läge, storlek, användning eller faktiska kostnader.
Generalklausulerna
Generalklausulerna är däremot lagtext och finns i två versioner:
• 6 kap. 38 § lag (2018:672) om ekonomiska föreningar – gäller beslut som fattas på föreningsstämman.
• 7 kap. 42 § lag (2018:672) om ekonomiska föreningar – gäller styrelsen och andra som företräder föreningen.
Lagrummen har i princip samma formulering – båda bestämmelserna förbjuder beslut som innebär att någon otillbörligt gynnas på ett sätt som samtidigt medför nackdel för annan medlem eller för föreningen.
Här krävs alltså både:
1. Ett otillbörligt gynnande av någon, och
2. Att detta samtidigt innebär en nackdel för någon annan eller för föreningen.
Det är alltså en snävare regel än likhetsprincipen. Ett beslut kan bryta mot likhetsprincipen utan att generalklausulen är tillämplig – men om generalklausulen är överträdd, är det nästan alltid också ett brott mot likhetsprincipen.
Av vilka anledningar kan det vara möjligt att neka ett medlemskap?
Ett vanligt exempel är ekonomisk oförmåga – om den sökande har omfattande betalningsanmärkningar eller skulder som innebär en konkret risk att månadsavgiften inte kommer att betalas. I RH 2000:22 konstaterade domstolen att det inte räcker med att skulder finns; det måste finnas en verklig och påtaglig risk för betalningsinställelse.
Andra exempel är dokumenterade och allvarliga störningar från tidigare boende, som visar att personen riskerar att skapa problem för grannar, eller spekulativa köp där köparen inte avser att bo stadigvarande i lägenheten. I RH 2003:8 godtogs ett avslag eftersom föreningens stadgar innehöll ett krav på permanentboende och köparen inte tänkte bosätta sig där. Även krav på viss ålder i stadgarna kan vara giltiga, exempelvis vid seniorboenden, om de är tydligt formulerade och har ett legitimt syfte. Se exempelvis RH 2019:13, där bostadsrättsföreningens åldersvillkor i stadgarna var skönsmässigt utformade och utan verkan.
Vad är inte tillåtet?
Det är aldrig tillåtet att neka medlemskap på grund av diskrimineringsgrunder som etnicitet, kön, religion, funktionsnedsättning eller sexuell läggning. Inte heller får beslutet baseras på att styrelsen ogillar personen, på rykten eller på en allmän magkänsla. Att en person planerar att bo med många familjemedlemmar är inte heller ett giltigt skäl.
Hur prövas ett avslag?
Enligt 2 kap. 10 § bostadsrättslagen kan den som nekas medlemskap hänskjuta frågan till hyresnämnden, dock inom en månad efter att sökanden fått del av beslutet, som gör en självständig prövning. Domstolar och hyresnämnder har vid flera tillfällen underkänt föreningars beslut när skälen inte varit tillräckligt konkreta eller dokumenterade. I ett fall där en förening avslog en ansökan på grund av skulder fann domstolen att det saknades bevis för att skulderna innebar en verklig risk för uteblivna avgiftsbetalningar. I ett annat fall godkändes däremot ett avslag när köparen inte avsåg att bo i lägenheten och stadgarna krävde stadigvarande boende.
Vad bör styrelsen tänka på?
För att ett beslut om avslag ska stå sig juridiskt krävs att styrelsen agerar sakligt, konsekvent och transparent. Dokumentera skälen noggrant och kommunicera dem skriftligen till den sökande. Den sökande bör också ges möjlighet att yttra sig innan beslut fattas. Genom att följa likhetsprincipen, respektera diskrimineringsförbudet och basera beslut på objektivt godtagbara skäl med tydliga, verifiera fakta minskar risken för tvister och stärker förtroendet för styrelsens arbete.